【1級FP監修】不動産投資のメリット・デメリット｜新築ワンルーム購入前の注意点

「家賃収入で老後に備えたい」「節税になると勧められた」「生命保険の代わりになると聞いた」。不動産投資を検討するきっかけは、人それぞれです。

不動産投資には、家賃収入を得ながら資産を保有できる魅力があります。一方、空室、修繕、借入金利、売却価格によっては、長期間にわたり家計からの持ち出しが必要になることもあります。

不動産投資のメリット・デメリットを理解するには、購入時の説明だけでなく、保有中の収支と売却後に残るお金まで確認することが大切です。

今回は、新築ワンルームマンションを中心に、購入前に押さえたい判断のポイントを解説します。

【結論】投資は自己責任、責任を取れるようにメリットだけを鵜吞みせずリスクも理解しましょう。

投資の主なメリット

期待できるメリット	判断するときのポイント
家賃収入を得られる	入居者が確保できれば継続収入を見込めます。生活に使えるのは、返済・費用・税金・将来の修繕資金を見込んだ後の金額です。
老後の収入源を増やせる	公的年金などと組み合わせられます。ただし、退職後のローン残高や建物の修繕時期も確認します。
実物資産を保有できる	物価上昇時に賃料や価格が上昇する場合があります。ただし、地域の需要次第であり、インフレに合わせて必ず値上がりするわけではありません。
借入れを活用できる	融資により自己資金を超える金額の物件を保有できます。その分、価格下落や収入減少が自己資金に与える影響も大きくなります。
団信を家族への備えに活用できる場合がある	加入した団体信用生命保険の支払条件を満たすと、保険金が対象ローンの返済に充てられます。一般の生命保険との違いは後述します。

借入れは投資の選択肢を広げますが、借りられる金額が、そのまま無理なく返せる金額とは限りません。金融庁も、不動産投資において長期的な賃料減少や修繕費などを考慮した収支の検討を促しています。

なお、節税や相続対策の効果は、本人の所得、物件、取得時期、利用状況などによって異なります。確実なメリットとして見込まず、税務上の条件を個別に確認する必要があります。

表面利回りと手元に残るお金は

販売資料で示されることの多い表面利回りは、一般に「年間の想定家賃収入÷物件価格」で表されます。

購入時の諸費用、空室、管理費、修繕費、ローン返済などを反映した収支とは異なります。
例えば、次の条件を考えてみましょう。

項目	説明用の仮定額
物件価格	2,500万円
購入諸費用	130万円
満室時の年間家賃収入	100万円
空室等による年間収入の減少	6万円
実際の年間家賃収入	94万円
管理費・修繕積立金・固定資産税等の年間支出	25万円
年間ローン返済額（元金・利息）	80万円

表面利回りは、100万円÷2,500万円＝4.0％です。

一方、年間の現金収支は、94万円－25万円－80万円＝マイナス11万円となります。表面利回りがプラスでも、この例では家計などからの補填が必要です。

また、空室と上記費用を反映し、購入諸費用を含めて計算した利回りは、（94万円－25万円）÷（2,500万円＋130万円）＝約2.62%です。

この数値にも、借入れの返済や所得税・住民税は含まれていません。「実質利回り」と表示されていても、どの費用が含まれているか確認しましょう。

※実際の物件や融資条件を示すものではありません。所得税・住民税、追加の設備交換・大規模修繕等は別途考慮が必要です。

ローン元金の返済は負債の減少につながるため、現金収支の赤字だけで投資全体の損失が決まるわけではありません。ただし、持ち出しを継続できるか、売却まで含めて採算が合うかを検討する必要があります。

不動産投資の主なデメリット

リスク	購入前に確認したいこと
空室・家賃滞納	1戸だけの投資では、その部屋が空くと家賃収入が途絶えます。周辺相場、募集期間、賃貸需要、入居者募集の条件を確認します。
家賃・売却価格の下落	購入時の家賃や価格が続くとは限りません。新築の販売価格と、周辺の中古物件の成約価格も比較します。
金利上昇	変動金利では利息負担が増える可能性があります。金利だけでなく、返済額の見直し方法や完済時年齢も確認します。
管理費・修繕費の増加	管理組合への支払い、専有部分の設備交換、原状回復費などを見込みます。修繕積立金の増額や一時金の可能性も確認します。
売りたいときに売れない	希望する時期・価格で売却できるとは限りません。売却代金でローンを返しきれない場合の対応も考えます。
災害・建物の損傷	ハザード情報、建物の状態、保険の補償範囲・免責金額を確認します。保険ですべての損害が補われるとは限りません。
管理や相続の負担	管理会社に委託しても、費用負担や重要な判断は残ります。家族が管理を引き継げるか、遺産分割や納税に支障がないかも検討します。

区分所有マンションでは、共用部分の修繕積立金と、自分の部屋の給湯器・エアコンなどの交換費用を分けて見込みましょう。

国土交通省のガイドラインでも、管理組合の修繕積立金は共用部分の工事を対象とし、専有部分のリフォーム費用は原則として含まれないと説明されています。

全国の空き家率をそのまま物件の空室率にしない

総務省の2023年住宅・土地統計調査では、全国の空き家率は13.8％です。ただし、これは賃貸用だけでなく、売却用や別荘なども含む全国の住宅全体の数値です。

特定のワンルームマンションの空室率や、将来の空室確率を示すものではありません。投資判断では、駅からの距離、地域の人口・世帯構成、勤務先や学校へのアクセス、競合物件、実際の募集状況を調べることが大切です。

節税効果は購入から売却まで確認する

不動産所得の赤字がすべて給与と相殺できるわけではない

個人の不動産所得は、総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。赤字を給与所得などと損益通算できる場合がありますが、土地等を取得するための借入金利息に相当する部分の赤字は、損益通算の対象外です。

また、ローン返済の元金部分は必要経費になりません。一方、減価償却費は、その年の現金支出を伴わずに計上されるため、税務上の所得と現金収支には違いが生じます。

税金が減っても、それ以上に現金が減ったり、物件の価値が下がったりすれば、資産形成に役立つとは限りません。還付見込み額だけで購入を決めず、税引後の収支で判断しましょう。

売却時には減価償却の影響もある

売却時の譲渡所得を計算する際、建物の取得費は、購入代金などから減価償却費相当額を差し引いて計算します。購入価格より安く売った場合でも、税務上は譲渡益が生じることがあります。

保有中の節税だけでなく、売却費用・残債・売却時の税金まで含めて、最終的に残るお金を見積もることが大切です。

相続税対策になるかは評価ルールと家族の事情で変わる

相続税評価額が購入価格と異なる場合はありますが、「不動産に換えれば必ず節税できる」とは限りません。評価方法、賃貸状況、取得時期、相続財産全体によって結果が変わります。

すでに適用されているルールとして、2024年1月1日以後の相続・遺贈・贈与には、居住用の区分所有マンションの評価を補正する取扱いがあります。

賃貸中のワンルームも対象になり得ますが、構造・登記・利用状況による適用除外もあります。「タワーマンションだけの制度」「一律に時価の6割」とは理解しないようにしましょう。

今後の見直し方針として、令和8年度税制改正大綱には、課税時期前5年以内に有償で取得・新築した一定の貸付用不動産を、通常の取引価額を基に評価する内容が示されています。

大綱上の適用は2027年1月1日以後の相続等で、2027年以後に購入する物件だけが対象という意味ではありません。

経過措置もあるため、具体的な対象・評価方法は最新の通達等を確認する必要があります。

本記事の確認時点では実施通達の確認には至っておらず、施行済みの取扱いとしては記載していません。

税額に加えて、家族が管理を続けられるか、公平に分けられるか、納税資金を確保できるかまで含めて考えましょう。個別の評価や特例の適用は、購入前に税理士へ確認することが大切です。

購入前に確認したい資料と比較の視点

購入を検討する際は、次の資料を揃えると判断しやすくなります。

• 収支計画：空室、家賃下落、金利上昇、修繕費を反映したもの。借入期間や保有予定期間まで確認する。
• 価格の根拠：周辺の中古成約価格、実際の賃料、管理状態。新築価格だけで将来の売却額を判断しない。
• 管理関係の資料：管理規約、長期修繕計画、修繕積立金の残高・増額予定、総会議事録など。新築で履歴がない場合は、当初計画と将来負担を確認する。
• 借入条件：金利、返済方法、手数料、団信、借換え・繰上返済条件、退職時の残債。
• 賃貸・サブリース契約：賃料見直し、免責期間、修繕費負担、解約条件、管理会社変更の条件。
• 売却時の試算：売却費用・残債・税金を差し引いた手取り額。価格が下がった場合も試算する。

取引価格や地域・防災情報を調べる入口として、国土交通省の一次情報　公式サイト　不動産情報ライブラリも利用できます。

不動産投資用の資金は、用途に合う融資で申し込みます。「自宅用と説明すればよい」と勧められても、利用目的を偽って住宅ローンを申し込んではいけません。例えばフラット35では投資目的の利用が禁止され、不適正利用が判明した場合は一括返済の対象になります。

不動産投資を自分のライフプランに合わせて判断する

不動産投資は、老後の収入や資産形成を支える選択肢の一つです。ただし、節税や家賃保証といった説明だけで、ご自身に合うかどうかは判断できません。

「何のために保有するのか」「毎年いくら残るのか」「想定外の支出に耐えられるか」「いつ、どのように手放すのか」を整理し、ご家庭のライフプランに合うか確認しましょう。

PrivateFpでは、不動産の収支・借入れに加え、家計、金融資産、住宅購入、教育費、老後資金まで含めて、資金計画を考えるお手伝いをしています。

「勧められた物件が自分に合うか確認したい」「すでに保有しているが、収支に不安がある」。そのようなときは、購入前・見直し時の相談先としてご活用ください。

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Q＆A　よくある質問

税制・法律・制度の取扱いについての記述は、発信時の関係法令等に基づき記載したものです。今後、変更の場合もあります。

一次情報　公式サイト　国土交通省ホームページ　国土交通省から消費者の皆さんへお知らせ・注意喚起

一次情報　公式サイト　国税庁「不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」

一次情報　公式サイト　国税庁「建物の取得費の計算」

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