【1級FP監修】内見はあるのに入居が決まらない原因と空室改善7つの対策
賃貸物件の募集を始め、問い合わせや内見は入っているものの、なかなか入居申込みにつながらない、もう物件を公開して半年以上経過、、、
このような場合、立地や家賃だけが原因とは限りません。
内見希望者は、インターネット上の写真や間取り、設備、募集条件を確認しながら、実際の入居後の暮らし、テナントなら営業をイメージしています。
しかし、実際に物件を訪れた際に、
- 共用部が暗い、または汚れている
- 室内に生活臭や排水口のにおいが残っている
- 募集写真よりも室内が古く感じる
- 水回りや設備の劣化が目につく
- 競合物件よりも初期費用が高い
といったマイナスポイントが見つかると、入居への気持ちが下がってしまいます。
内見が入っているということは、物件の立地、間取り、家賃などに、一定の魅力があるということです。
すぐに家賃を下げるのではなく、まずは「内見後に選ばれない理由」を確認し、費用対効果の高い部分から改善していきましょう。
【結論】空室対策では、高額なリフォーム、家賃減額を行う前に、すぐに改善できる部分から着手することが大切です。
内見はあるのに入居が決まらない3つの理由
1.募集情報と実際の印象に差がある
物件写真が明るくきれいに撮影されていても、実際の室内が暗かったり、傷や汚れが目立ったりすると、内見者は「写真で見た印象と違う」と感じます。
募集写真を必要以上によく見せるのではなく、物件の現在の状態を正確に伝えながら、室内の明るさ、収納、設備、眺望などの魅力を分かりやすく掲載することが大切です。
設備や内装を変更した後も以前の写真を使っている場合は、最新の写真へ差し替えましょう。
2.小さなマイナスポイントが積み重なっている
物件そのものに大きな問題がなくても、次のような小さなマイナスポイントが、入居を見送る原因になることがあります。
- 玄関や室内ににおいが残っている
- 窓、サッシ、ベランダが汚れている
- 照明が暗い、または電球が切れている
- エアコンや換気扇が古い
- 水栓や鏡に水あかが付いている
- スイッチやコンセントのプレートが黄ばんでいる
- 共用廊下や駐輪場が整理されていない
入居希望者は、複数の物件を比較していることが一般的です。
一つひとつは小さな問題でも、複数のマイナスポイントが重なると、「同じ家賃なら別の物件の方がよい」と判断される可能性があります。
3.家賃以外の条件で競合物件に負けている
入居希望者が比較するのは、月額家賃だけではありません。
管理費、駐車場代、敷金・礼金、保証会社費用、鍵交換費用、インターネット料金などを含めた「入居時の総額」と「毎月の総額」で比較されます。
家賃が周辺相場と同程度でも、初期費用が高かったり、インターネット料金が別途必要だったりすると、割高に感じられる場合があります。
競合物件を確認する際は、家賃だけでなく、設備や初期費用を含めた総合的な条件を比較しましょう。
入居者に選ばれる物件にする7つの空室改善策
1.共用部の清掃と整理を徹底する
内見者が最初に目にするのは、居室ではなく建物の外観や共用部です。
エントランス、郵便受け、共用廊下、階段、駐輪場、ごみ置場などの状態は、建物全体の管理状況を判断する材料になります。
室内がきれいでも、共用部にごみや落ち葉がたまっていたり、照明が切れていたりすると、「入居後の管理は大丈夫だろうか」と不安を持たれる可能性があります。
特に、次の点を確認しましょう。
- エントランスにチラシやごみが散乱していないか
- 共用照明がすべて点灯しているか
- 郵便受け周辺が整理されているか
- 駐輪場に放置自転車がないか
- ごみ置場が清潔に保たれているか
- 案内表示が剥がれたり、色あせたりしていないか
共用部の清潔感は、比較的少ない費用で改善でき、物件の第一印象を大きく変えられるポイントです。
2.室内の「におい・明るさ・清潔感」を見直す
室内に入った瞬間の印象は、入居判断に大きく影響します。
特に、長期間空室になっている部屋では、排水口の封水切れ、湿気、換気不足などによって、独特のにおいが発生することがあります。
内見前には、次の点を確認しましょう。
- 室内を十分に換気する
- 排水口へ定期的に水を流す
- エアコンや換気扇のフィルターを清掃する
- カーテンレールや窓枠のほこりを取り除く
- 照明器具を設置し、暗い場所をなくす
- 水回りの水あかや鏡の曇りを取り除く
強い芳香剤でにおいをごまかすと、かえって不自然な印象を与えることがあります。
においの原因を確認し、清掃、換気、必要に応じた修繕によって改善することが基本です。
3.設備の故障や劣化を放置しない
内見者は、設備の新しさだけでなく、「入居後も安心して暮らせるか」という視点で物件を確認しています。
蛇口からの水漏れ、エアコンの異音、建具の開閉不良、壁紙の剥がれなどがあると、入居後の不具合を心配される可能性があります。
空室期間中に、次の箇所を点検しましょう。
- 給湯器、エアコン、換気扇の作動
- キッチン、洗面台、浴室、トイレの水漏れ
- 扉、収納、窓、網戸の開閉
- 壁紙や床材の剥がれ、浮き、変色
- ベランダや外壁からの雨水侵入
- インターホン、照明、コンセントの作動
設備の不具合を事前に修繕しておくことは、空室対策だけでなく、入居後のクレームや急な修理費の防止にもつながります。
4.入居者層に合った設備を導入する
設備の追加は、入居者に選ばれる理由をつくる有効な方法です。
ただし、すべての設備を導入するのではなく、想定する入居者層に合った設備を選ぶことが大切です。
代表的な設備には、次のようなものがあります。
- インターネット無料
- 宅配ボックス
- モニター付きインターホン
- 温水洗浄便座
- 室内物干し
- エアコン
- 追いだき機能
- 防犯性の高い鍵
- 敷地内ごみ置場
- 駐車場や駐輪場の整備
単身者向け物件では、インターネット無料、宅配ボックス、モニター付きインターホンなどが検討候補になります。
一方、ファミリー向け物件では、収納、追いだき機能、室内物干し、駐車場などが重視される可能性があります。
テナントでは、外装設備、看板設置、駐車場の広さ・駐車可能台数、エレベーター、防犯システムなども効果的です。
設備を導入する前に、周辺の競合物件にどのような設備があるのか、不動産会社へ確認してみましょう。
5.少額リフォームで室内の印象を変える
設備がまだ使用できる状態であれば、大規模な交換をしなくても、内装の工夫によって印象を変えられる場合があります。
例えば、次のような方法です。
- 壁の一面だけ色や柄を変える
- 古い照明をシンプルな器具へ交換する
- スイッチやコンセントのプレートを交換する
- 水栓やシャワーヘッドを交換する
- ピクチャーレールや室内物干しを設置する
- 傷んだ床の一部を補修する
- 取っ手や建具の金具を交換する
ただし、個性的すぎる色やデザインは、入居希望者の好みが分かれる可能性があります。
白、ベージュ、ライトグレー、木目などを基本にし、一部分だけアクセントを加えると、家具とも合わせやすくなります。
6.初期費用の負担軽減を検討する
物件自体の印象がよくても、入居時の費用が高いことで見送られる場合があります。
改善策としては、次のような方法が考えられます。
- 敷金または礼金を減額する
- 一定期間の家賃をフリーレイアウト（無料）にする
- 鍵交換費用などの負担方法を見直す
- 初期費用の分割払いに対応する
- 入居者が希望する家具・家電付きプランを設ける
- 自治体の負担金など援助する
- 仲介会社と募集条件や広告条件を見直す
ただし、初期費用を下げれば、必ず収支が改善するわけではありません。
キャンペーンによる負担額と、空室期間が続いた場合の家賃収入の減少額を比較して判断することが重要です。
7.内見者の感想を集めて改善につなげる
内見後に申込みがなかった場合は、内見を担当した不動産会社へ理由を確認しましょう。
確認したい主な内容は、次のとおりです。
- 内見者はどこを気にしていたか
- どの物件と比較していたか
- 家賃、設備、初期費用のどれがネックだったか
- 室内や共用部について指摘がなかったか
- 募集写真や紹介文に改善できる点がないか
内見後の感想を記録していくと、複数の内見者が共通して気にしている部分が見えてきます。
「浴室が古い」という声が多ければ水回りを優先し、「初期費用が高い」という声が多ければ募集条件を見直すなど、根拠のある空室対策につなげられます。
家賃を下げるのは最後、まずは「決まらない理由」を確認する
空室期間が長くなると、すぐに家賃を下げたくなるかもしれません。
しかし、原因が共用部の汚れ、室内のにおい、設備の故障、募集写真などにある場合、家賃を下げても根本的な改善にならない可能性があります。
まずは、次の順番で確認しましょう。
- 清掃や整理で改善できる部分
- 設備の故障や劣化
- 募集写真や紹介文
- 初期費用や入居条件
- 周辺の競合物件との比較
- 家賃や管理費の設定
家賃の見直しは、周辺相場や競合物件と比較したうえで検討することが大切です。
空室対策は「費用」ではなく「投資効果」で考える
空室対策では、費用をかけないことだけが正解ではありません。
重要なのは、
改善費用によって、空室期間をどの程度短縮できるか、または、費用対効果はどれくらいか。
という視点です。
例えば、月額家賃が7万円の物件で3か月間空室が続いた場合、単純計算で21万円の家賃収入を得られないことになります。
10万円の修繕やキャンペーンによって、入居が2か月早まる可能性が高いのであれば、結果として収支が改善することも考えられます。
一方、100万円をかけてリフォームしても、家賃を月3,000円しか上げられない場合、単純計算では年間3.6%効果、費用の回収に長い期間がかかります。
リフォームや設備導入を行う前に、次の項目を整理しましょう。
- 改善に必要な費用
- 現在の月額家賃
- 想定される空室期間
- 改善後に設定できる家賃
- 入居が早まる可能性
- 設備の耐用年数
- 今後の修繕費や維持管理費
- 借入金の返済負担
空室対策と物件全体の収支計画を一体で考えることが、安定した賃貸経営につながります。
内見前に確認したいチェックリスト
内見予定が入ったときは、少なくとも次の項目を確認しましょう。
- エントランスや共用廊下が清掃されている
- ごみ置場や駐輪場が整理されている
- 共用部と室内の照明が点灯する
- 室内に不快なにおいがない
- 排水口に水がたまっている
- 水回りに水あかや汚れがない
- エアコンや換気扇が正常に動く
- 扉、窓、収納がスムーズに開閉する
- 募集写真と現在の状態が一致している
- 内見者が入居後の生活をイメージできる状態になっている
オーナー自身が、建物の入口から室内まで実際に歩き、「初めてこの物件を見る内見希望者」の目線で確認することも効果的です。
大規模なリフォームの前に、小さな改善から始める
内見が入っているということは、立地、間取り、家賃、募集条件などに、入居希望者を引き付ける要素があるということです。
それでも申込みに至らない場合は、内見時に何らかの不安やマイナスポイントが見つかっている可能性があります。
まずは、次の順番で確認しましょう。
- 共用部と室内を清掃する
- におい、照明、水回りを確認する
- 故障や劣化している部分を修繕する
- 募集写真を現在の状態に合わせる
- 競合物件の設備と初期費用を比較する
- 内見者の感想を不動産会社から聞く
- 費用対効果を確認してリフォームを行う
空室対策では、高額なリフォームを行う前に、すぐに改善できる部分から着手することが大切です。
また、賃貸経営では、空室対策だけでなく、修繕費、ローン返済、税金、保険料、将来の大規模修繕などを含めた資金計画が欠かせません。
PrivateFpでは、賃貸物件の収支だけを切り離して考えるのではなく、ご家庭や事業全体の資産、負債、収入、支出を確認しながら、無理のない資金計画を一緒に検討・整理しています。
免責事項
本記事は、賃貸物件の空室改善や資金計画に関する一般的な情報を提供するものであり、特定の工事、設備導入、契約、投資、税務上の取扱いを推奨または保証するものではありません。
適切な対策は、物件の所在地、築年数、構造、入居者層、賃貸市場、資金状況などによって異なります。リフォームや建物の修繕については建築業者や管理会社、募集条件については不動産会社、税務上の取扱いについては税理士など、各分野の専門家へご確認ください。
Q＆A よくある質問
-
内見はあるのに申込みがない場合、最初に何を確認すればよいですか？
-
まずは、内見を担当した不動産会社へ、見送られた理由や内見者との会話を確認しましょう。室内の古さ、におい、共用部、設備、家賃、初期費用など、どの部分が比較対象になったのかを把握することが重要です。そのうえで、清掃や照明交換など、低コストで対応できる部分から改善していきます。
-
空室が続いたら、すぐに家賃を下げるべきですか？
-
必ずしも、すぐに家賃を下げる必要はありません。清掃不足、設備の故障、募集写真、初期費用などが原因の場合は、家賃を下げても改善しない可能性があります。
まずは周辺相場と競合物件を確認し、現在の家賃や管理費が相場よりも高い場合に、条件の見直しを検討しましょう。
-
リフォームには、どの程度の予算をかければよいですか？
-
月額家賃、想定空室期間、改善後の家賃、入居が早まる可能性などを踏まえて判断します。例えば、月額家賃7万円の物件が4か月空室になれば、28万円の家賃収入を得られない計算です。10～20万円程度の改善によって入居が早まる見込みがある場合は、検討する価値があります。高額な工事については、費用に対しての家賃上昇額や費用回収期間まで確認しましょう。
-
フリーレントと家賃の値下げは、どちらがよいですか？
-
月額家賃を維持したい場合は、一定期間だけ家賃を無料にするフリーレントが有効な場合があります。ただし、短期間で退去された場合の負担や、フリーレント期間中の解約条件などを契約を整理しておく必要があります。家賃の値下げ、礼金の減額、フリーレントのどれが適しているかは、競合物件の募集条件と比較して判断しましょう。
-
共用部の清掃は入居率に関係しますか？
-
共用部は、内見者が最初に見る場所です。ごみ、放置自転車、切れた照明、汚れた郵便受けなどがあると、管理状態への不安につながります。室内だけでなく、建物の入口から部屋までの導線を、入居希望者の目線で確認することが大切です。
-
募集写真はどのくらい重要ですか？
-
募集写真は、問い合わせや内見につながる最初の入口です。暗い写真、枚数が少ない写真、以前の設備が写っている写真では、物件の魅力が十分に伝わりません。
室内だけでなく、収納、水回り、玄関、バルコニー、眺望、共用部、駐車場なども掲載し、入居後の生活をイメージできる構成にしましょう。また、コメントで入力し写真から取得できない情報も追加します。
-
空室対策をしても入居が決まらない場合は、どうすればよいですか？
-
改善後も反応が変わらない場合は、家賃、管理費、初期費用、募集会社、広告方法、入居条件などを総合的に見直します。地域の賃貸市場に詳しい複数の不動産会社から意見を聞くことも有効です。また、高額な追加工事を行う前に、これまでの修繕費、今後の家賃収入、ローン残高、将来の大規模修繕、売却という選択肢も含めて、物件全体の収益性を確認しましょう。
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