【1級FP監修】相続した空き家の3,000万円特別控除とは？売却期限と適用要件

以前記事にした実家などの被相続人の居住用財産（空き家）を売った時の特例見直し、2027年12月31日まで延長されました。

相続や遺贈で取得した実家などの空き家を売却し、一定の要件を満たすと、売却による譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。2024年1月1日以後の売却では、対象の家屋と敷地等を相続や遺贈で取得した相続人等が3人以上の場合、控除の上限は1人当たり2,000万円です。

少子化や人口の首都圏一極集中などで、実家などの地方の空き家問題が今後多くなる可能性があります。
今回は特例の内容や改正の内容をチェックしていきましょう。

【結論】実家を売却した際の譲渡所得を最高3000万円まで控除、譲渡所得を大幅に下げることができるお得な制度です。

空き家に係る特例の改正や要件のポイント

特例の対象は、原則として、亡くなった方が相続開始直前まで一人で住んでいた主な家屋です。1981年5月31日以前に建てられ、区分所有建物として登記されていないことが条件です。老人ホーム等に入所していた場合も、要介護認定等や入所後の家屋の利用状況など、一定の要件を満たせば対象になることがあります。

売却する人は、対象の家屋と敷地等を相続または遺贈で取得している必要があります。売却方法は、次のいずれかです。

1. 売却時に、所定の耐震基準を満たす家屋を売る。敷地等も一緒に売却できます。
2. 家屋をすべて取り壊してから、敷地等を売る。
3. 家屋を売却した後、売却した年の翌年2月15日までに、所定の耐震基準を満たすか、家屋をすべて取り壊す。敷地等を一緒に売る場合も対象になり得ます。工事を買主が行う場合は、完了期限と証明書類の受け渡しを契約前に確認しましょう。

対象の家屋や敷地等は、相続後、売却や取り壊しまでの所定の期間に、事業・賃貸・居住に使われていないことが必要です。取り壊してから土地を売る場合は、売却までにその土地を新たな建物や構築物の敷地として使っていないことも確認します。

売却代金は1億円以下で、親子や夫婦など特別な関係にある相手への売却は対象外です。同じ不動産の売却について、相続税の取得費加算の特例などとの併用にも制限があります。

適用を受けるには、物件所在地の市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受け、売買契約書の写しなど、売却方法に応じた書類を添えて確定申告します。確認書の申請に必要な書類は、市区町村の窓口で早めに確認しましょう。

地方の実家、空き家を賢く活用

高齢化社会、首都圏以外の過疎化により、空き家の処分を検討する必要があります。

空き家を保有している間は、固定資産税や管理・維持にかかる費用が負担になります。

実家の土地を守りたい考え、自分自身のルーツである資産の売却には抵抗を感じるかもしれません。ただ、家や土地はそこに住む人が利用して価値が発生します。
そう考えると、新しい持ち主にバトンを渡して利用してもらうことも資産を守る、受け継いでいく一つの考え方だと思います。

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Q＆A　よくある質問

税制・法律・制度の取扱いについての記述は、発信時の関係法令等に基づき記載したものです。今後、変更の場合もあります。

一次情報｜参考資料

公式サイト 国税庁ホームページ No.3306　被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

公式サイト 国税庁ホームページ No.3307　被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋

参考資料・リンク確認日：2026年11月1日。

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