【1級FP監修】タワーマンション節税は変わった｜相続・贈与の新評価（2024年～）と影響を解説

2024年1月1日以後の相続・遺贈・贈与で取得した“居住用の区分所有財産”に適用に関係する税に改正となるルールが国税庁から発表されました。

従来から「タワマン節税」と呼ばれ、富裕層などで利用されていた相続税の節税を防止する見直しになります。

今回のルールを確認してみましょう。

【結論】マンションの相続税評価額は、築年数や所在階などで変わる、不動産投資は節税ありきではなく、優良な投資物件として購入を検討しましょう。

不動産の相続税評価の基本

従来の区分所有財産の評価ルールでは、相続時の建物評価は、建築費などから自治体が算定する固定資産税の評価額を使用します。

一般的には、固定資産税納税通知書として、不動産を所有している方に4～6月に自治体から送付されますので確認することができます。

土地は一般的には、毎年７月に公表される路線価を使用するか、路線価が定められていない地域倍率方式の評価方法です。

路線価方式の土地の評価額は、路線（道路）に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額（路線価）をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じて計算します。

倍率方式の土地の価額は、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じます。

区分所有マンションの従来評価方法では、敷地権（土地）の価額と区分所有する建物の価額の合計額により評価します。

具体的には、敷地権（土地）の価額についてはマンションの敷地全体の価額にその区分所有する建物に係る敷地権の割合を乗じて評価し、区分所有する建物の価額については固定資産税評価額により評価しその合算が評価額になります。

相続税は、マンションだけでなく、預貯金などの財産や債務も含めて計算します。課税価格の合計から基礎控除を差し引き、法定相続分に応じて税額を計算するため、マンションの評価額が上がっても、実際の税負担への影響は相続全体の状況によって異なります。

以前のルールでは、タワーマンションは、売買に利用する実勢価格と相続時評価額に大きな乖離がありました。

実際に１億円以上で流通されるマンションの相続時の評価額が約3,500万円で評価される事例もあり、税負担の公平性の問題が指摘されていました。また、富裕層が税負担軽減ための購入事例もあります。

対象となる区分所有財産

対象は、居住用の区分所有財産（分譲マンション等）を相続・遺贈・贈与で取得した場合に2024年1月1日以後適用されます。

主な対象外は、事業用テナントなど構造上主に居住用に使えない物件、区分建物の登記がない一棟所有の賃貸マンション、地下を除く総階数が2以下の建物などです。居住用の分譲マンションを賃貸している場合は、原則として補正後の価額を基に貸家・貸家建付地の評価を行います。

マンションの相続税評価額の計算方法

まず、従来の方法で建物部分と敷地利用権の価額を求めます。次に、築年数、建物の総階数、所在階、敷地持分の大きさをもとに「評価乖離率」を計算し、その逆数を「評価水準」とします。

評価水準	区分所有補正率
0.6未満	評価乖離率 × 0.6
0.6以上1以下	補正なし
1超	評価乖離率

通常は、従来の建物部分と敷地利用権の価額に、それぞれ補正率を掛けます。例えば、評価乖離率が2なら、評価水準は0.5、補正率は1.2です。従来の価額が建物500万円、敷地利用権1,500万円なら、補正後の合計は2,400万円です。

評価乖離率が0以下の場合や、一棟の全専有部分と敷地を同じ人が単独所有する場合には、別の取扱いがあります。申告に使う評価額は、国税庁の計算明細書で確認してください。

相続時の財産評価額の増額によって、相続税負担の増加になり、全国にあるタワーマンション約1,400棟の所有者に影響を及ぼす可能性があります。

節税ありき不動産投資の危険

不動産に関わる税法は、時代の変化によって大きく変化します。不動産購入の目的が節税のみの場合には税法の改正により、失敗する可能性もあります。また、改正されなくても、租税回避と判断され否認される場合もあります。

近年の改正では、米国などの海外中古不動産の建物の減価償却費が計上できなくなり、総所得を圧縮させる節税方法も防止されました。
節税だけを注目した不動産購入は、今後税法が変更される可能性があると考えなければなりません。

タワーマンションに住む富裕層ではなく、サラリーマン層でも相続税の負担する可能性が増えたと考えても良いでしょう。

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Q＆A　よくある質問

税制・法律・制度の取扱いについての記述は、発信時の関係法令等に基づき記載したものです。今後、変更の場合もあります。

一次情報｜参考資料

公式サイト　国税庁ホームページ　No.4667居住用の区分所有財産の評価

公式パンフ 「居住用の区分所有財産」の評価が変わりましたPDF

参考資料・リンク確認日：2026年11月1日。

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