【1級FP監修】住宅の耐震性能を確認する方法｜旧耐震・新耐震・2000年基準、耐震診断と補助金

自宅や購入予定の中古住宅について、「旧耐震か新耐震か」「耐震等級はいくつか」を確認したい方も多いでしょう。

住宅の建築時期は耐震性能を判断する重要な手掛かりですが、築年数だけで個別の安全性が決まるわけではありません。建物の構造、設計・施工状況、地盤、劣化、増改築の履歴などによっても耐震性能は変わります。

本記事では、旧耐震・新耐震・木造住宅の2000年基準、耐震等級、耐震診断評点の違いと、自治体の補助制度や地震保険料割引の注意点を解説します。

【結論】住宅の耐震性能を確認する方法

住宅の耐震性能を確認する場合は、次の順番で進めましょう。

1. 確認済証や検査済証などから建築確認時期を確認する
2. 旧耐震・新耐震・木造住宅の2000年基準のどれに該当するか整理する
3. 住宅性能評価書や過去の耐震診断書、増改築記録を確認する
4. 必要に応じて建築士等による耐震診断（自治体の補助）を受ける
5. 契約や工事を行う前に自治体の補助制度を確認する

新耐震基準や耐震等級は、設計上の性能を示すものです。特定の地震で損傷しないことや、地震後も必ず住み続けられることを保証するものではありません。

耐震基準・耐震等級・耐震診断評点の違い

混同されやすい3つの指標は、それぞれ目的が異なります。

指標	主な意味
耐震基準	建築時に建築基準法令上求められる最低限の基準
耐震等級	住宅性能表示制度における構造躯体の性能評価
耐震診断の評点	既存住宅の現在の状況を一定の診断方法で評価した結果

「新耐震基準だから耐震等級1を取得している」「耐震診断評点が1.0だから耐震等級1」という関係ではありません。

正式な耐震等級は、設計住宅性能評価書や建設住宅性能評価書などで確認します。「耐震等級3相当」という事業者独自の説明は、第三者評価を受けた耐震等級3と同じとは限らないため、評価書の有無まで確認しましょう。

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旧耐震・新耐震・木造住宅の2000年基準

一般的な目安は次のとおりです。

区分	時期の目安	主な特徴
旧耐震基準	1981年5月31日以前	中規模地震に対する安全性を中心とした従来の基準
新耐震基準	1981年6月1日以降	中規模地震で構造躯体に著しい損傷を生じさせず、大規模地震で倒壊・崩壊を防ぐことを目標とする基準
木造住宅の2000年基準	2000年6月以降	地盤に応じた基礎、耐力壁の配置、柱や筋かい等の接合部などの仕様を明確化

適用基準は、完成年月や登記年月だけでは確定できません。確認済証、旧様式の確認通知書、検査済証、建築確認台帳記載事項証明書などで確認し、不明な場合は建築士や所管行政庁へ相談してください。

旧耐震基準で適法に建築された住宅は、現在の基準と異なることだけを理由に、直ちに違法建築になるわけではありません。ただし、現在の耐震性能を確認するために耐震診断を検討することが重要です。

なお、「2000年基準」は主として木造住宅について使われる一般的な呼称であり、すべての建物に共通する独立した耐震等級の名称ではありません。

国土交通省は、熊本地震の被害状況を踏まえ、1981年6月から2000年5月までに建てられた一定の在来軸組工法の木造住宅についても、接合部や壁配置などを確認することを推奨しています。

実際に、これまで起こった地震での「旧耐震」と「新耐震」の木造建造物の倒壊率は3分の1くらい「新耐震」の方が倒壊率低いというデータが出ています。

耐震性能を確認する4つの方法

①建築関係書類を確認する

次の書類を探しましょう。

• 確認済証または確認通知書
• 検査済証
• 建築確認台帳記載事項証明書
• 設計図書・構造図
• 増改築や耐震改修の記録
• 過去の工事写真や修繕記録

登記事項証明書に記載された建築年月だけでは、適用された耐震基準を確定できない場合があります。

②住宅性能評価書を確認する

住宅性能評価書がある場合は、「耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）」を確認します。

耐震等級	基準となる地震力に対する強さ
等級1	建築基準法レベル
等級2	等級1の1.25倍
等級3	等級1の1.5倍

この倍率は震度やマグニチュードが1.25倍、1.5倍になるという意味ではありません。また、内外装、設備、家具、地盤、液状化、津波などの被害まで保証するものではありません。

③劣化・増改築履歴を確認する

建築時に基準を満たしていても、雨漏り、腐朽、シロアリ被害、基礎のひび割れ、地盤変状などによって耐震性能が低下する可能性があります。

耐力壁や柱を撤去する増改築、大きな間取り変更、屋根の重量変更などが行われている場合も、設計図書や工事記録を確認しましょう。

④建築士等による耐震診断を受ける

書類だけでは現在の状態を判断できない場合は、建築士等による耐震診断を検討します。

特に次の住宅は、専門家への相談を検討したいケースです。

• 1981年5月以前に建築確認を受けた住宅
• 1981年6月から2000年5月までに建築された在来軸組工法の木造住宅
• 建築関係書類が残っていない住宅
• 大規模な増改築や間取り変更を行った住宅
• 雨漏り、腐朽、シロアリ被害、傾きなどがある住宅
• 過去に大きな地震や浸水等の被害を受けた住宅

木造住宅の耐震診断評点の見方

日本建築防災協会の木造住宅の一般診断法等では、「上部構造評点」を用いる場合があります。

上部構造評点	判定
1.5以上	倒壊しない
1.0以上1.5未満	一応倒壊しない
0.7以上1.0未満	倒壊する可能性がある
0.7未満	倒壊する可能性が高い

この区分は、すべての構造や耐震診断方法に共通するものではありません。診断書では、確認できなかった部分、計算上の仮定、地盤・擁壁・ブロック塀が診断対象に含まれているかも確認してください。

評点は、将来の地震で被害が発生しないことを保証する数値ではありません。

自治体の耐震診断・改修補助金

自治体によって、耐震診断士の派遣や、診断・補強設計・改修工事・除却・耐震シェルターなどへの補助制度が設けられています。

ただし、次の条件は自治体や年度によって異なります。

• 対象となる建築時期
• 所有・居住要件
• 住宅の構造や工法
• 診断方法や必要な評点
• 利用できる診断士や施工業者
• 補助額と自己負担額
• 申請期限と予算残額
• 賃貸住宅や共同住宅の取扱い

契約や工事着手後は補助対象外になる場合があります。施工業者と契約する前に、住宅所在地の市区町村へ確認してください。

補助制度の詳細は、【関連記事】耐震改修の補助金を解説した記事もご覧ください。

耐震診断から改修までの流れ

一般的には次のように進めます。

1. 建築関係書類を集める
2. 契約前に自治体の担当窓口へ相談する
3. 建築士等による耐震診断を受ける
4. 補強設計と改修後の目標を確認する
5. 工事内容を明記した複数の見積りを比較する
6. 補助金の申請・交付決定時期を確認する
7. 契約・着工する
8. 工事写真、診断書、完了書類、保証書を保管する

見積書では「耐震工事一式」だけでなく、補強する壁・基礎・接合部の位置、材料、数量、改修後の評点、設計料、工事監理料などを確認しましょう。

2025年4月以降、木造住宅の一定の大規模な修繕・模様替えでは建築確認が必要となる場合があります。補助金だけでなく、建築確認の要否も契約前に建築士または建築行政窓口へ確認してください。

耐震改修に関する税制

一定の要件を満たす住宅耐震改修では、所得税の住宅耐震改修特別控除や、固定資産税の減額措置を利用できる場合があります。

2026年9月15日時点では、所得税の特例は2028年12月31日まで、固定資産税の減額措置は2031年3月31日までの対象工事について設けられています。

対象住宅、工事内容、工事費、証明書、居住要件、申告期限などの条件があります。補助金を受けた場合は、控除対象額の計算上、補助金相当額を差し引くことがあります。

工事前に、一次情報　公式サイト　国土交通省の住宅リフォーム税制案内、税理士または税務署へ確認してください。

地震保険料の割引

所定の確認資料がある場合、地震保険料の割引を受けられることがあります。

割引制度	割引率
免震建築物割引	50％
耐震等級割引・等級3	50％
耐震等級割引・等級2	30％
耐震等級割引・等級1	10％
耐震診断割引	10％
建築年割引	10％

これらの割引は重複できません。住宅性能評価書などの所定資料が必要で、耐震改修を行っただけで自動的に適用されるわけではありません。

また、地震保険は火災保険に付帯して契約する制度です。地震保険金額は火災保険金額の30％から50％の範囲で設定されるため、必ずしも住宅の再建費用全額を補償するものではありません。

中古住宅を購入する前の確認事項

中古住宅を購入する場合は、売主や不動産会社へ次の資料の有無を確認しましょう。

• 確認済証・検査済証
• 設計図書・構造計算書
• 住宅性能評価書
• 耐震診断書・耐震改修証明書
• 増改築・修繕履歴
• 雨漏りやシロアリ被害等の履歴

既存住宅の建物状況調査、いわゆるインスペクションは、主として建物の劣化や不具合の有無を確認する調査です。耐震診断とは目的や調査範囲が異なります。

重要事項説明で耐震診断記録の有無について説明を受けても、新たな耐震診断が実施されたことや、現在の安全性が保証されたことを意味しません。

耐震診断・改修を名乗る訪問販売に注意

国土交通省が個別住宅を訪問し、耐震診断や改修工事を直接行うことはありません。

「国や自治体の依頼を受けた」「法律で今すぐ工事が必要」などと言われた場合は、その場で契約せず、相手が名乗った行政機関の公式窓口へ自分で確認してください。

一般の戸建住宅すべてについて、直ちに耐震診断・改修が義務付けられているわけではありません。ただし、一定の大規模建築物や避難路沿道建築物などには、診断・報告が義務付けられる場合があります。

耐震診断・改修を使って安心して、住む・買うの選択肢！

住宅の耐震性能は、築年数だけでは判断できません。確認済証や住宅性能評価書、増改築履歴を確認し、必要に応じて建築士等による耐震診断を受けることが重要です。

自治体の補助制度は、対象住宅、補助額、申請時期などが地域や年度によって異なります。必ず契約・着工前に確認してください。

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