不動産運用設計

不動産運用は４つの方法があります。一つは自ら利用・保有することで生活、仕事の質を向上させる。二つは資産として売却して現金に変えることできる。三つは投資資産として賃貸収益・売却益（利益）を得ることができる。そして、最後は相続財産としての評価額を低減させることができます。

不動産の特徴を理解して、一緒に納得できる不動産運用・投資方法を探しましょう。

不動産の価格

不動産の価格では、公的価格として、公示価格、基準地標準価格、相続税路線価、固定資産税評価額の4つがあり、各種の目的や公示価格を基準としたおおよその価格割合が定められています。

公的価格種類	公示価格	基準値標準価格	相続税路線価	固定資産税評価額
評価時点	毎年1月1日	毎年7月1日	毎年1月1日	原則として基準年度の前年1月1日（3年1度評価替え）
公表日	3月下旬ごろ	9月下旬ごろ	原則7月1日	原則4月1日縦覧
公表方法	官報国土交通省HP	公報国土交通省HP	国税庁HP	市町村役場 23区は都税事務所
実施目的	取引の指標公共事業における損失補償金の算出根拠	国土利用計画法における価格審査公示価格の補完	相続税・贈与税地価税財産評価の基礎	固定資産税・都市計画税不動産取得税・登録免許税の課税標準の基礎
公示価格に対する価格の割合	–	100％	80%	70%

公的価格の種類　Private Fp作成

また、不動産鑑定士に依頼する方法もあります。不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価に関する法律において、定義される「不動産鑑定業」で他人の求めに応じ報酬を得て、不動産鑑定評価を求め、経済価値を判定し、その結果を価額に表示することができます。
不動産鑑定士は統一的基準である不動産鑑定評価基準をよりどころに鑑定評価を行うことが必要とされます。

不動産に関係する税金

不動産取得税・・・不動産の所有権をした者に対して、その不動産が所在する都道府県が課税する税金になります。ただし、相続、法人の合併・分割等は取得は課税されません。

登録免許税　・・・登記を行う者に対して国が課税する税金になります。

固定資産税　・・・1月1日において固定資産を所有する者に対して市町村(23区は都)が課税する税金になります。

都市計画税　・・・用途地域内に所在する土地・家屋に課税される目的税になります。

所得税＆住民税　　・・・土地・建物を譲渡(売買)、賃貸借による賃料に課税される税金になります。

不動産投資の手法

現物不動産投資　・・・1棟マンション、区分所有マンション等の現物不動産に直接投資をする方法になります。インフレヘッジとして効果があることや賃料や売却益を目的とした投資商品として取引されます。

小口化不動産投資・・・複数の投資家が出資し、不動産会社等の専門家が不動産事業を行いその収益を投資家に分配する方法になります。投資額も比較的少額が可能になり、同時に複数の不動産に投資することで、リスク分散ができます。

証券化不動産投資・・・不動産を担保として裏付けされた証券を発行によって口数に購入できる証券投資になります。口数などで少額投資が可能で、J-REITとして普及し証券取引所で上場している為、売買することが出来ます。

現物不動産投資メリットとデメリット

メリット・・・　実物資産である不動産は、利用価値もあり、登記によって公示制度が整備しているので比較的安全性が高いと言えます。また、他の運用商品と比べても価格変動が緩やかで、不動産価格・賃料は物価との連動性もあり、インフレに強いミドルリターン・ミドルリスクの投資です。
他には、相続対策、減価償却等による節税効果、不動産投資ローンを活用し、レバレッジでより運用効果、生命保険の見直しなどを期待できるなどのメリットがあります。

デメリット・・・投資環境、不動産の特性、周辺環境、さまざまなリスクが存在します。市場リスクとしては、需給バランス・不動産市況による不動産価格・賃料の変動があります。また、売却時には、納得した価格ではすぐに売却できず時間がかかる場合などの流動性リスクもあります。
近隣の経済・景気動向といった経済リスク、管理費・修繕積立金などの保有コスト、税負担、ローン利用時の諸経費など考慮しなければなりません。

不動産投資の大事な事は、メリット、デメリットをしっかり考え、不動産会社の話だけではなく、情報を収集・整理することです。
特に、個人が不動産投資ローンを使ってレバレッジ効果を利用して不動産投資を行う場合には、大きな負債を背負う事になりますので、より分析が必要になります。